Rénover un appartement dans le Marais : PSMV, ABF et intérieurs protégés
Le Marais est couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) de 126 hectares, dont la révision a été approuvée le 18 décembre 2013 ; le PLU de Paris ne s’y applique pas. Selon la catégorie de votre immeuble (type A ou B), escaliers, planchers, murs de refend, boiseries ou fenêtres peuvent être protégés, jusque dans les parties privatives. Les travaux qui les modifient demandent une autorisation soumise à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France.
Les contraintes du secteur
Un PSMV à la place du PLU
Créé en 1964, le secteur sauvegardé du Marais couvre 126 hectares sur les 3e et 4e arrondissements. Sa révision, lancée en 2006, a été approuvée par arrêté préfectoral du 18 décembre 2013. Le PLU bioclimatique exclut ce périmètre : le règlement applicable est celui du PSMV. Les autorisations d’urbanisme y sont soumises à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France (ABF).
Pour vos travaux : Avant de dessiner quoi que ce soit, repérez la catégorie de votre immeuble sur le plan du PSMV : c’est elle qui fixe ce que vous pouvez modifier.
Type A : l’intérieur est protégé
Pour les immeubles de type A, le rapport de présentation du PSMV cite parmi les éléments protégés à l’intérieur les structures des planchers, des façades et des murs de refend, les charpentes, les caves et les escaliers. Il vise aussi la distribution intérieure des parties communes et des parties privatives, ainsi que les lambris, cheminées et revêtements de sol. Démolition, enlèvement et altération y sont interdits ; les modifications sont soumises à conditions.
Pour vos travaux : Supprimer une cloison d’origine, percer une trémie, déposer une cheminée ou un parquet ancien suppose une autorisation. Refaire peintures, électricité ou plomberie reste possible tant que ces éléments ne sont pas touchés.
Type B : distribution plus libre, menuiseries toujours protégées
En type B, la protection porte, dans les parties communes, sur les distributions, escaliers, paliers, portes palières et lambris. Côté privatif, seuls les éléments d’architecture et de décor exceptionnels sont protégés. Les modifications intérieures pour répondre aux normes d’habitabilité, d’accessibilité et de sécurité sont admises. En revanche, les types A et B protègent tous deux les menuiseries de portes, fenêtres et volets et les éléments de serrurerie.
Pour vos travaux : Redistribuer les pièces est en général envisageable en type B. Changer les fenêtres ne l’est pas librement, quelle que soit la catégorie : dessin, matériau et choix entre restauration et remplacement se valident avec l’ABF avant toute commande.
Vérifiez votre immeuble à l’adresse
Le diagnostic interroge le Géoportail de l’urbanisme et la Base de données nationale des bâtiments : plan de sauvegarde et protection de la parcelle, abords de monuments, carrières, zone inondable, nombre d’étages et de logements.
Sans adresse :
L’adresse sert uniquement à interroger des services publics (Base adresse nationale, Géoportail de l’urbanisme, Base de données nationale des bâtiments) ; nous ne la conservons pas.
À quoi ressemble l’immeuble ? Paris 3e compte surtout ces trois types de bâti.
Le bâti
Le Marais doit sa physionomie au grand mouvement d’urbanisation du XVIIe siècle, posé sur un tracé de rues plus ancien. On y trouve des hôtels particuliers, dont certains « entre cour et jardin », des maisons à boutique et des maisons modestes souvent remaniées, dont les éléments les plus durables sont les escaliers et les structures porteuses. S’y ajoutent des immeubles de rapport de la Restauration, des ateliers et verrières du XIXe siècle en cœur d’îlot, dont certaines classées en type A, et quelques immeubles Art déco ou modernes. Les cours et jardins historiques sont inconstructibles, et les couvertures protégées. Les espaces libres sont surtout des cours pavées ; seuls les hôtels importants ont un jardin. Planchers bois et murs de refend porteurs y sont la règle.
Les travaux typiques et leur traitement
Refaire une salle de bains sur plancher ancien
En type A, la structure des planchers, souvent en bois, est protégée. Pas de chape lourde ni de saignée dans les solives ; le tracé des évacuations est arrêté avant démolition pour limiter les percements.
Ouvrir la cuisine sur le séjour
Si la cloison fait partie de la distribution d’origine d’un immeuble de type A, l’ouverture demande une autorisation avec accord de l’ABF. Un mur de refend est, lui, à la fois porteur et protégé.
Restaurer ou remplacer les fenêtres
Les menuiseries sont protégées en type A comme en type B. Selon leur état, une restauration peut suffire. Un remplacement se présente avec le détail des profils et des petits bois.
Les démarches, dans l’ordre
Repérer la parcelle et la catégorie de l’immeuble (type A, type B, non protégé, à démolir ou modifier) sur le plan du PSMV, publié sur le portail des règles d’urbanisme de la Ville de Paris.
Faire un relevé de l’existant : escaliers, planchers, cheminées, lambris, menuiseries, avec photos de tout ce qui pourrait être protégé.
Consulter l’ABF de l’UDAP de Paris si le projet touche un élément protégé, puis monter le dossier avec le BASU de la Direction de l’urbanisme.
Déposer la demande : l’ABF dispose d’un mois pour une déclaration préalable et de deux mois pour un permis ; son accord peut comporter des prescriptions.
Faire voter en assemblée générale ce qui touche les parties communes ou l’aspect extérieur.
Avant, après, à Paris 3e et Paris 4e
Avant100 m² à Beaubourg, d’anciens bureaux à un appartement
- Surface
- 100 m²
- Durée
- 2 mois
- Budget
- 75 000 € HT
AvantMarais : trois studios réunis en 95 m² familiaux
- Surface
- 95 m²
- Durée
- 5 mois
- Budget
- 80 000 € HT
AvantMarais : un studio de 25 m² devenu un trois-pièces
- Surface
- 25 m²
- Durée
- 5 semaines
- Budget
- 22 000 € HT
Marais : 53 m² dans l’ancienne hostellerie de Sainte-Avoye
- Surface
- 53 m²
- Durée
- 2 mois
- Budget
- 50 000 € HT
Questions fréquentes · Le Marais
Comment savoir si mon immeuble du Marais est en type A ou en type B ?
Le plan du PSMV indique la catégorie de chaque immeuble. Il est consultable sur le portail des règles d’urbanisme de la Ville de Paris. En cas de doute sur l’interprétation, l’UDAP de Paris peut être consultée avant le dépôt.
Puis-je refaire ma cuisine sans autorisation ?
Oui si vous ne touchez à aucun élément protégé : meubles, équipements, revêtements récents. Dès que le projet modifie une cloison d’origine en type A, un plancher, une cheminée ou des lambris protégés, une autorisation avec accord de l’ABF est nécessaire.
Quels délais prévoir ?
Selon le ministère de la Culture, l’instruction dure en principe deux mois pour une déclaration préalable et quatre mois pour un permis de construire (hors maison individuelle), avis de l’ABF compris, à compter du dépôt d’un dossier complet. Ajoutez le temps de préparation du dossier.
Pour aller plus loin
- Rénovation d’appartement à Paris 3e : bâti, règles, budget
- Rénovation d’appartement à Paris 4e : bâti, règles, budget
- Secteurs sauvegardés et architecte des Bâtiments de France : rénover un appartement protégé à Paris
- Rénover un appartement dans un immeuble ancien ou de faubourg à Paris
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- Quand commencer vos travaux : le rétroplanning
Sources
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