Rénover un appartement avant de le louer à Paris : décence, DPE, encadrement des loyers, meublé

Un logement décent, et pas trop énergivore

Le logement loué comme résidence principale doit respecter le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur le logement décent : surface et volume minimaux, aération et éclairement naturel, absence de risque pour la sécurité et la santé, équipements (chauffage, eau chaude et froide, évacuations, coin cuisine, installation sanitaire), réseaux d’électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité. Notre guide sur les chambres de service détaille les critères de surface.

La décence comporte aussi un critère de performance énergétique, mesuré par le DPE. En métropole, selon la date de signature, de renouvellement ou de reconduction tacite du bail :

• depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué ;
• à partir de 2028, les logements classés F seront exclus ;
• à partir de 2034, ce sera le tour des logements classés E.
• Le calcul du DPE évolue : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, et un arrêté du 19 août 2026 l’abaisse à 1,7 à partir du 1er janvier 2027, ce qui peut améliorer l’étiquette des logements chauffés à l’électricité. Un DPE réalisé en 2025 ou avant peut être mis à jour sur le site de l’Ademe, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, si l’étiquette s’améliore.

Les travaux qui comptent pour sortir de la classe G

Les recommandations du DPE n’ont qu’une valeur indicative, mais elles indiquent où agir. Dans un appartement, les leviers habituels sont l’isolation par l’intérieur des murs donnant sur l’extérieur, l’isolation du plancher bas au-dessus d’une cave ou d’un porche, le remplacement des fenêtres, le système de chauffage et de production d’eau chaude, et la ventilation.

En copropriété, la façade, la toiture et les fenêtres d’un autre modèle relèvent de l’assemblée générale ; l’isolation intérieure et les équipements privatifs se décident librement. Mieux vaut faire évaluer le gain attendu avant les travaux, puis refaire établir le DPE une fois le chantier terminé. Des aides existent sous conditions, détaillées dans notre guide dédié.

Ce calendrier a fait l’objet de propositions de modification : seuls les textes définitivement adoptés et publiés comptent, et il faut le vérifier à la date de signature du bail.

Encadrement des loyers et complément de loyer

À Paris, pour les baux signés ou renouvelés depuis juillet 2019, le loyer de base (hors charges et hors complément) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral selon le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location, vide ou meublée. L’arrêté du 12 juin 2026 fixe ces loyers du 1er juillet au 24 novembre 2026, terme actuel de l’expérimentation prévu par la loi. Une proposition de loi prolongeant le dispositif est en cours d’examen au Parlement ; tant qu’elle n’est pas définitivement adoptée et publiée, rien n’est acquis : il faut vérifier les règles applicables à la date du bail.

Un complément de loyer peut s’ajouter si le loyer de base atteint le loyer de référence majoré et si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières, mentionnées dans le bail. Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, il est interdit si le logement présente au moins l’un de ces défauts :

• sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs, fenêtres laissant anormalement passer l’air ;
• DPE de classe F ou G ;
• infiltrations ou inondations venant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, installation électrique dégradée ;
• vis-à-vis à moins de 10 mètres, mauvaise exposition de la pièce principale.
• Par ailleurs, depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut pas être augmenté, que ce soit lors de la révision annuelle, du renouvellement du bail ou d’un changement de locataire.

Louer vide ou meublé : les équipements obligatoires

Un logement meublé loué comme résidence principale doit comporter au minimum les éléments fixés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Le bail meublé dure au moins un an, ou neuf mois pour un étudiant, et l’encadrement des loyers s’applique aussi, avec des loyers de référence propres aux locations meublées.

• Literie avec couette ou couverture, et dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil.
• Plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, réfrigérateur avec compartiment à −6 °C ou moins.
• Vaisselle en nombre suffisant pour les repas et ustensiles de cuisine.
• Table et sièges, étagères de rangement, luminaires.
• Matériel d’entretien ménager adapté au logement.