Rénover un appartement de 40 m² à Paris : lots, ordre des travaux et budget

Les lots d’une rénovation de 40 m²

Une rénovation complète d’un deux-pièces mobilise à peu près les mêmes corps de métier qu’un grand appartement, simplement sur des quantités plus faibles. C’est pourquoi le comparatif poste par poste est utile : sur un petit chantier, l’écart entre deux devis sur un même lot peut peser lourd dans le total.

• Démolition et évacuation des gravats, avec protection des parties communes.
• Électricité : tableau, circuits et prises remis aux normes, souvent intégralement dans l’ancien.
• Plomberie : alimentation et évacuations de la cuisine et de la salle d’eau, raccordées aux colonnes de l’immeuble.
• Cloisons, doublages et plafonds : redistribution du plan, isolation des murs froids sur rue ou sur cour.
• Menuiseries intérieures et, si la copropriété l’autorise, fenêtres.
• Sols : parquet restauré ou neuf, carrelage dans les pièces d’eau.
• Cuisine et salle d’eau : pose des meubles, équipements et faïence.
• Peinture et finitions.

Dans quel ordre se font les travaux

L’ordre suit une logique simple : on prépare, on ouvre, on passe les réseaux, on referme, puis on finit. Les diagnostics viennent avant toute démolition : dans un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le repérage amiante avant travaux est obligatoire pour le propriétaire qui commande les travaux.

• Relevé, diagnostics amiante et plomb, autorisation de la copropriété si des parties communes sont touchées.
• Démolition et curage.
• Passage des réseaux : électricité, plomberie, ventilation.
• Cloisons, doublages, plafonds et chapes ou ragréages.
• Carrelage et faïence, puis pose de la cuisine et des sanitaires.
• Peinture, sols finis, appareillage électrique et réception des travaux.

Optimiser le plan d’un deux-pièces

Sur 40 m², les gains viennent rarement de la surface elle-même, mais de sa distribution. Ouvrir la cuisine sur le séjour libère souvent un couloir et donne de la lumière à tout l’appartement, à condition que la cloison ne soit pas porteuse et que l’extraction soit bien pensée.

Une verrière entre la chambre et le séjour apporte du jour à une pièce sombre sans la priver d’intimité. Les rangements intégrés, dessinés à partir d’un relevé précis, récupèrent les recoins, les dessus de porte et les faux aplombs fréquents dans l’ancien.

Déplacer la salle d’eau est possible, mais c’est la contrainte la plus forte : l’évacuation doit rejoindre une colonne avec une pente suffisante. On dessine le plan autour de cette contrainte, pas l’inverse.

Budget indicatif pour 40 m² et ce qui le fait varier

En appliquant nos fourchettes indicatives parisiennes à 40 m², on obtient les ordres de grandeur suivants, hors mobilier et équipements haut de gamme :

• Rafraîchissement (peinture, sols, petites reprises, sans toucher aux réseaux ni au plan) : 10 000 à 20 000 € TTC, soit 250 à 500 €/m² TTC.
• Rénovation partielle (cuisine ou salle d’eau refaite, remise à niveau ciblée du reste) : 20 000 à 36 000 € TTC, soit 500 à 900 €/m² TTC.
• Rénovation complète (réseaux, plan, sols, cuisine, salle d’eau, finitions) : 36 000 à 56 000 € TTC, soit 900 à 1 400 €/m² TTC.
• Ce qui fait monter ou baisser le prix : l’état des réseaux, le déplacement des pièces d’eau, l’ouverture d’un mur, le niveau de finition, l’accès (étage sans ascenseur, rue étroite) et les éventuels travaux liés à l’amiante ou au plomb.