Rénover un appartement reçu en héritage à Paris : indivision, état des lieux, louer ou vendre

En indivision : qui décide des travaux ?

Tant que le partage n’a pas eu lieu, les héritiers sont en indivision : chacun détient une quote-part de l’appartement, et les décisions suivent des règles de majorité calculées sur les droits indivis, pas sur le nombre d’héritiers.

• Un indivisaire peut prendre seul une mesure nécessaire à la conservation du bien, même sans urgence : arrêter une fuite, mettre hors d’eau, sécuriser une installation dangereuse.
• Les actes de gestion courante se décident à la majorité des deux tiers des droits indivis, et doivent être communiqués aux autres indivisaires pour leur être opposables. La conclusion ou le renouvellement d’un bail d’habitation en fait partie.
• Les actes les plus importants, comme la vente de l’appartement, exigent l’unanimité ; le tribunal peut toutefois ordonner la vente à la demande d’indivisaires détenant au moins les deux tiers des droits, sauf exceptions.
• Une rénovation lourde dépasse souvent la simple gestion courante : avant de signer des devis importants, faites confirmer par le notaire la règle qui s’applique et qui doit signer.
• La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a modifié certaines règles de sortie de l’indivision, notamment le partage judiciaire ; un décret d’application est encore attendu pour une partie de ces dispositions.

Un logement resté « dans son jus » : l’état des lieux

Un appartement occupé longtemps par la même personne cumule souvent des installations d’époques différentes. L’état des lieux technique sert de base commune aux héritiers : il évite que chacun parte d’une estimation différente.

• Électricité : tableau à fusibles, absence de terre dans les pièces d’eau, prises ajoutées en multiprise ; c’est le premier poste de sécurité.
• Gaz : ancienne chaudière ou chauffe-eau, flexibles périmés, ventilation obstruée.
• Plomberie : canalisations anciennes, parfois encore en plomb dans les immeubles anciens, évacuations entartrées, robinets d’arrêt grippés.
• Humidité et ventilation : grilles bouchées, moisissures derrière les meubles, fenêtres calfeutrées.
• Matériaux : peintures au plomb possibles avant 1949, matériaux amiantés possibles si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 (dalles de sol, colles, conduits) : on les repère avant de démolir.

Les diagnostics et les règles selon le projet

Les diagnostics à commander dépendent de ce que les héritiers décident. Pour une vente, le dossier de diagnostic technique d’un appartement comprend notamment le DPE, le constat plomb (avant 1949), l’état amiante (permis antérieur au 1er juillet 1997), les états électricité et gaz (installations de plus de 15 ans) et l’état des risques. Pour une location, le logement doit être décent et ne pas être classé G au DPE. Pour des travaux de démolition, un repérage amiante avant travaux est obligatoire dans les immeubles concernés.

Laisser l’appartement vide a un coût. À Paris, commune en zone tendue, un logement non meublé vacant depuis au moins un an au 1er janvier est soumis à la taxe sur les logements vacants, à 17 % de la valeur locative la première année puis 34 %. À partir des impositions de 2027, elle est remplacée par une taxe sur la vacance des locaux d’habitation, avec en zone tendue les mêmes taux de base, que la commune peut relever. Ne sont notamment pas taxés une vacance indépendante de la volonté du propriétaire (logement mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur) et, selon l’administration fiscale, un logement qui ne peut être rendu habitable qu’au prix de travaux importants, de l’ordre de plus de 25 % de sa valeur vénale : à vérifier auprès du service des impôts.

Louer, vendre ou occuper : trois scénarios de travaux

• Vendre : on rafraîchit, on répare les défauts visibles et on fait établir les diagnostics ; la redistribution et les choix de goût se laissent à l’acheteur. Notre page sur la rénovation avant une vente détaille ce tri.
• Louer : les travaux visent la décence, la sécurité et l’étiquette énergétique ; le bail se décide à la majorité des deux tiers des droits indivis. Repère indicatif pour une rénovation partielle : 500 à 900 €/m² TTC.
• Occuper : l’héritier qui veut habiter l’appartement a besoin de l’accord des autres et leur doit, en principe, une indemnité d’occupation, sauf décision contraire de leur part. Si l’un rachète les parts des autres, il décide ensuite seul de ses travaux.
• Dans tous les cas, les trois devis, établis sur le même métré, permettent à chaque héritier de comparer les mêmes chiffres. Nous préparons le dossier avec vous, et le contrat unique est signé par les personnes habilitées à engager l’indivision.