Acheter un appartement à rénover à Paris : visite, documents, budget travaux et financement

Pendant la visite : ce que l’on regarde vraiment

Une visite d’achat se fait en deux temps : l’appartement, puis l’immeuble. Une contre-visite avec un professionnel du bâtiment, si le vendeur l’accepte, permet de distinguer ce qui relève d’un simple rafraîchissement de ce qui annonce une rénovation lourde.

• Structure : fissures en escalier ou en biais au-dessus des portes, plancher qui fléchit ou sonne creux, portes qui frottent. Une cloison déjà supprimée par un précédent propriétaire se repère à une poutre apparente ou à un plafond repris : on demande si l’assemblée générale l’avait autorisé.
• Électricité : tableau ancien sans disjoncteur différentiel, prises sans terre, fils apparents. Plomberie : canalisations anciennes, évacuations de faible diamètre, position de la colonne par rapport à la cuisine et à la salle de bains que vous imaginez.
• Humidité : taches ou salpêtre en bas des murs (rez-de-chaussée), auréoles au plafond (dernier étage, ou fuite du voisin du dessus), moisissures autour des fenêtres, odeur de renfermé. Repeindre juste avant une vente peut masquer ces signes : on regarde derrière les meubles et dans les placards.
• Fenêtres, chauffage, ventilation : simple vitrage, chaudière individuelle ancienne, salle d’eau sans extraction.
• Parties communes : état de la cage d’escalier, de la façade, de la cour, des caves et, si possible, de la toiture vue depuis le dernier palier. Elles annoncent les appels de fonds de demain.

Les documents à lire : copropriété et diagnostics du vendeur

Le vendeur d’un lot de copropriété doit remettre, au plus tard à la signature de la promesse : la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le carnet d’entretien, les conclusions du diagnostic technique global s’il existe, le plan pluriannuel de travaux ou son projet, ainsi que les montants des charges et du fonds de travaux.

Les procès-verbaux sont les plus parlants : un ravalement, une réfection de toiture ou un remplacement des colonnes votés ou repoussés d’année en année y apparaissent. Les provisions pour travaux hors budget prévisionnel sont dues par celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles ; vendeur et acheteur peuvent convenir d’une autre répartition entre eux, mais elle n’engage pas le syndic. Le dossier technique amiante des parties communes, tenu par le syndic dans les immeubles anciens, peut aussi être demandé.

Le dossier de diagnostic technique d’un appartement comprend :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE), toujours obligatoire ;
• le constat de risque d’exposition au plomb, si l’immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949 ;
• l’état amiante, si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
• les états des installations intérieures d’électricité et de gaz, si elles ont plus de 15 ans ;
• l’état des risques, et selon les zones les diagnostics termites ou assainissement, ainsi que la mention du risque de mérule si un arrêté préfectoral le prévoit ;
• le carnet d’information du logement si des travaux de rénovation énergétique ont été engagés depuis le 1er janvier 2023. La surface privative « loi Carrez », elle, ne fait pas partie du dossier de diagnostic mais doit figurer dans la promesse ou l’acte de vente.
• Attention : l’état amiante de vente ne remplace pas le repérage amiante avant travaux, obligatoire pour le propriétaire qui commande des démolitions dans un immeuble dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997.

Estimer les travaux avant de faire une offre

Le budget travaux pèse dans le prix que vous proposez et dans le montant que vous demanderez à la banque. Nos fourchettes indicatives parisiennes donnent un premier ordre de grandeur, hors mobilier et équipements haut de gamme :

• Rafraîchissement (peinture, sols, petites reprises) : 250 à 500 €/m² TTC, soit 12 500 à 25 000 € TTC pour 50 m².
• Rénovation partielle (cuisine ou salle de bains refaite, remise à niveau ciblée) : 500 à 900 €/m² TTC, soit 25 000 à 45 000 € TTC pour 50 m².
• Rénovation complète (réseaux, plan, sols, cuisine, salle de bains, finitions) : 900 à 1 400 €/m² TTC, soit 27 000 à 42 000 € TTC pour 30 m², 45 000 à 70 000 € TTC pour 50 m² et 63 000 à 98 000 € TTC pour 70 m².
• Ce qui fait varier le prix : l’état des réseaux, le déplacement des pièces d’eau, l’ouverture d’un mur porteur, l’amiante ou le plomb, l’étage sans ascenseur et le niveau de finition. Les travaux votés par la copropriété s’ajoutent à part.
• Si votre projet suppose une autorisation d’urbanisme (fenêtres d’un autre modèle, fenêtre de toit, changement de destination), la promesse peut comporter une condition suspensive d’obtention de cette autorisation : à voir avec le notaire.

Financer les travaux avec le prêt et enchaîner achat et travaux

Un crédit immobilier peut servir à acheter un logement et à y réaliser des travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien ; le déblocage des fonds de la part travaux suit les modalités prévues dans l’offre de prêt. Chaque banque fixe ses propres exigences : présenter des devis détaillés, lot par lot, aide à défendre le montant demandé. La banque vérifie aussi, en principe, que votre taux d’endettement, assurance comprise, ne dépasse pas 35 %.

Si l’achat est financé par un prêt, la promesse de vente doit comporter une condition suspensive d’obtention de ce prêt. L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de dix jours, qui court à compter du lendemain de la notification de la promesse et ne démarre qu’une fois les documents de copropriété remis. L’offre de prêt, elle, ne peut être acceptée qu’après un délai de réflexion de dix jours calendaires suivant sa réception.

• Visite, contre-visite si possible, lecture des procès-verbaux d’AG et des diagnostics.
• Estimation des travaux, puis offre d’achat.
• Promesse de vente : délai de rétractation, conditions suspensives (prêt, autorisation d’urbanisme le cas échéant).
• Demande de prêt incluant les travaux, avec les devis.
• Acte authentique : vous devenez copropriétaire et pouvez demander l’inscription de vos travaux à l’ordre du jour d’une assemblée générale s’ils touchent les parties communes.
• Repérage amiante avant travaux, autorisations, puis chantier piloté jusqu’à la réception.