Autorisation de travaux dans un appartement à Paris : copropriété, déclaration préalable ou permis ?

Première question : la copropriété doit-elle voter ?

Chaque copropriétaire use librement de ses parties privatives, dans le respect du règlement de copropriété. Tout dépend donc de ce que touchent les travaux.

• Travaux libres : peinture, sols, cuisine, salle de bains, cloisons non porteuses, électricité intérieure, sans toucher aux réseaux communs. Prévenir le syndic reste conseillé.
• Accord de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) : travaux réalisés à vos frais qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, comme l’ouverture d’un mur porteur, le raccordement à une colonne ou le changement de fenêtres d’un autre modèle.
• Double majorité de l’article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix) : vente d’une partie commune à un copropriétaire (un bout de couloir, par exemple), qui est un acte de disposition, ou modification du règlement de copropriété touchant à la jouissance ou à l’usage des parties communes, comme l’attribution d’un droit de jouissance privative.
• Unanimité : vente d’une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Deuxième question : faut-il une autorisation d’urbanisme ?

L’autorisation d’urbanisme est délivrée par la Ville de Paris. Elle ne remplace pas l’accord de la copropriété, et l’accord de la copropriété ne la remplace pas.

• Aucune autorisation, en principe : travaux intérieurs qui ne changent ni l’aspect extérieur, ni la destination du local, et ne créent pas de surface de plancher. Un mur porteur ouvert à l’intérieur d’un logement relève de la copropriété, pas de l’urbanisme, hors secteur sauvegardé.
• Déclaration préalable : modification de l’aspect extérieur (fenêtres, volets ou porte d’un autre modèle, toiture, balcon), changement de destination sans toucher à la façade ni à la structure porteuse, création limitée de surface de plancher.
• Permis de construire : changement de destination accompagné d’une modification de la façade (création, suppression ou agrandissement d’une fenêtre ou d’une porte) ou de la structure porteuse, création de surface plus importante.

Les cas propres à Paris

Dans les deux secteurs sauvegardés, le Marais (3e et 4e) et le 7e arrondissement, les autorisations d’urbanisme sont soumises à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, et le plan de sauvegarde peut protéger des éléments intérieurs. Aux abords des monuments historiques, nombreux dans Paris, ce sont surtout les travaux sur l’aspect extérieur qui passent par l’ABF.

Il ne faut pas confondre destination et usage. La destination relève du code de l’urbanisme (habitation, commerce et activités de service, bureaux…). L’usage relève du code de la construction et de l’habitation : à Paris, exercer une activité professionnelle ou commerciale dans tout ou partie d’un logement nécessite une autorisation préalable de la Ville, avec une compensation dans certains cas.

À Paris, les dossiers de déclaration préalable et de permis se déposent en ligne sur le téléservice « Démarches d’urbanisme » de la Ville (obligatoire pour les sociétés depuis le 7 avril 2025) ou, pour un particulier, par courrier au Bureau accueil et service à l’usager (Basu) de la direction de l’urbanisme, qui aide aussi au dépôt en ligne.

Délais d’instruction et recours

• Déclaration préalable : un mois à compter du dépôt d’un dossier complet ; en secteur protégé (site patrimonial remarquable, abords d’un monument historique), le délai notifié est généralement de deux mois.
• Permis de construire pour un appartement : trois mois pour un dossier complet, quatre mois en principe en secteur protégé.
• Dossier incomplet : l’administration dispose d’un mois pour réclamer les pièces manquantes, et le demandeur de trois mois pour les fournir.
• Refus fondé sur un avis défavorable de l’ABF : un recours administratif préalable auprès du préfet de région est obligatoire avant tout recours devant le juge.