Assurance dommages-ouvrage pour une rénovation d’appartement : quand est-elle obligatoire ?

À quoi sert la dommages-ouvrage

Elle prend en charge la réparation des dommages qui relèvent de la garantie décennale : désordres qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent impropre à sa destination, et dommages aux équipements indissociables. Son rôle est de préfinancer les réparations, sans recherche préalable des responsabilités ; l’assureur se retourne ensuite contre les entreprises et leurs assureurs.

Elle joue après l’année de parfait achèvement et expire avec la garantie décennale, dix ans après la réception. Elle peut aussi intervenir plus tôt : avant la réception, si le contrat est résilié après une mise en demeure restée sans effet ; après la réception, si l’entreprise ne répare pas les défauts malgré une mise en demeure. Aucune franchise ne peut être laissée à votre charge.

Quand est-elle obligatoire en rénovation ?

L’obligation vise la construction, l’extension et la rénovation d’un bâtiment réalisées par une entreprise, à condition que la rénovation soit importante. L’administration cite les modifications de la structure, les travaux sur la structure extérieure, les fondations, les terrassements et les travaux de façade destinés à assurer l’étanchéité.

Dans un appartement parisien, l’ouverture d’un mur de refend avec pose d’une poutre, la création d’une trémie dans un plancher ou une reprise de plancher porteur sont des cas typiques à examiner. Une rénovation limitée aux revêtements, à la peinture ou à la cuisine ne figure pas parmi les exemples donnés par l’administration ; en cas de doute, interrogez un assureur avant de commencer.

Qui la souscrit, notamment en copropriété

La dommages-ouvrage est souscrite par le maître d’ouvrage : le propriétaire qui fait réaliser les travaux, son mandataire, le vendeur ou, pour des travaux décidés par la copropriété, le syndic. Le copropriétaire autorisé par l’assemblée générale à ouvrir un mur porteur à ses frais est maître d’ouvrage de ces travaux : c’est à lui de la souscrire.

Elle doit être en place avant l’ouverture du chantier. Son coût dépend du projet, et l’assureur demande en général le descriptif des travaux et les attestations d’assurance des entreprises : nous préparons le dossier avec vous. Si aucun assureur n’accepte de vous couvrir, le Bureau central de tarification peut être saisi : il fixe la prime que l’assureur choisi est tenu d’appliquer.

Sans dommages-ouvrage : les conséquences

• Ne pas la souscrire est un délit, puni de six mois d’emprisonnement et de 75 000 € d’amende, ou de l’une de ces peines. La loi exclut de cette sanction le particulier qui construit un logement pour l’occuper lui-même ou y loger un membre de sa famille ; l’obligation d’assurance, elle, demeure.
• Même sans sanction, vous perdez le préfinancement : en cas de désordre décennal, il faut obtenir réparation auprès des entreprises et de leurs assureurs, au besoin en justice, ce qui peut prendre beaucoup plus de temps.
• En cas de vente dans les dix ans qui suivent la réception, l’acte de vente mentionne l’existence ou l’absence de l’assurance, et le vendeur reste personnellement responsable envers l’acquéreur des conséquences de son absence.