Rénovation d’appartement à Paris 20e : budget, bâti et démarches
Ménilmontant, 75020. Trois entreprises de notre réseau chiffrent l’ensemble de votre projet sur le même descriptif. Vous comparez, vous choisissez, nous pilotons les travaux.
BellevilleMénilmontantCharonnePère-LachaiseGambettaSaint-BlaisePorte de BagnoletJourdain
Le 20e mêle immeubles de faubourg de Belleville et Ménilmontant, villas et cités cachées, village de Charonne et ensembles des années 1970 : un arrondissement de petites surfaces et de logements atypiques. Budget indicatif d’une rénovation complète à Paris : 900 à 1 400 €/m² TTC, selon l’état du logement et les finitions.
Le bâti du 20e arrondissement
Formé en 1860 à partir de Belleville et de Charonne, le 20e s’étage sur les collines de l’est parisien. Il a gardé un tissu de faubourg et de village, transformé par endroits par de grandes opérations de rénovation urbaine dans la seconde moitié du XXe siècle.
L’arrondissement regroupe quatre quartiers administratifs : Belleville, Saint-Fargeau, Père-Lachaise et Charonne.
Immeubles de faubourg (1830-1914)
Où : Belleville, Ménilmontant, rue des Pyrénées, Gambetta
Immeubles modestes en moellon enduit, planchers bois, petites surfaces, cours et anciens ateliers. Les rénovations y sont souvent complètes : électricité, plomberie, planchers et redistribution du plan.
Travaux les plus fréquents sur ce bâti :
Rénovation complète d’un petit appartement
Création d’une salle d’eau
Renforcement ou reprise de plancher bois
Transformation d’un ancien atelier en logement
Villas, cités et maisons de village (XIXe – début XXe siècle)
Où : Charonne, villas de Belleville et de Ménilmontant, autour de Saint-Fargeau
Petites maisons, ateliers et immeubles bas le long de voies privées. Chaque logement est atypique : niveaux décalés, verrières, jardinets. L’accès et les règles de la voie privée font partie du projet.
Travaux les plus fréquents sur ce bâti :
Isolation de la toiture et des murs
Réaménagement des niveaux et de l’escalier
Rénovation d’une verrière d’atelier
Remise aux normes électrique et chauffage
HBM en brique et ensembles des années 1970 (1920-1980)
Où : Boulevards des Maréchaux, Saint-Blaise, portes de Bagnolet et de Montreuil
Les HBM en brique des années 1920-1930 offrent des plans rationnels ; les ensembles des années 1970 sont en béton, avec gaines collectives. Le travail porte sur le plan, les réseaux et l’isolation phonique.
Les quatre quartiers administratifs du 20e arrondissement, et ce que leur bâti change pour vos travaux.
01
Rénovation d’appartement
Quartier Belleville
Au nord-ouest, entre la rue de Belleville, la rue Pixérécourt, la rue de Ménilmontant et le boulevard de Belleville, le quartier grimpe vers le parc de Belleville et la rue des Cascades. Son tissu de faubourg (immeubles de trois à cinq étages, maisons, cours et passages) a été en partie remplacé par des tours et des barres entre les années 1950 et 1970, avant un retour à la réhabilitation. Rue des Cascades et rue de la Mare, les regards des eaux de Belleville, classés, génèrent des périmètres d’abords, et la pente complique les accès.
02
Rénovation d’appartement
Quartier Saint-Fargeau
À l’est, le quartier forme un triangle entre la place Gambetta, la porte des Lilas et la porte de Bagnolet ; il comprend l’hôpital Tenon, les réservoirs de Ménilmontant et la Campagne à Paris, ensemble de maisons perché près de la porte de Bagnolet. Encore partiellement bâti au début du XXe siècle, il s’est surtout construit à partir des années 1920 et n’est plus aujourd’hui que résidentiel. Selon l’adresse, on intervient sur une maison soumise aux règles de son association, sur un immeuble de l’entre-deux-guerres ou sur un collectif d’après-guerre, chacun appelant un diagnostic différent.
03
Rénovation d’appartement
Quartier Père-Lachaise
Au centre de l’arrondissement, entre la rue de Ménilmontant, la rue Pelleport, la rue de Bagnolet et les boulevards de Ménilmontant et de Charonne, le quartier est dominé par le cimetière du Père-Lachaise et traversé par l’avenue Gambetta et la rue Belgrand, percées après 1860. Urbanisé au XIXe siècle, il mêle immeubles de faubourg, immeubles de rapport le long des nouvelles avenues et une forte proportion de logements sociaux. Le cimetière, partiellement classé et inscrit, place ses abords sous le contrôle de l’architecte des Bâtiments de France : sur les immeubles voisins, menuiseries, volets et garde-corps se choisissent en conséquence.
04
Rénovation d’appartement
Quartier Charonne
Au sud de l’arrondissement, entre le boulevard de Charonne, la rue de Bagnolet, le cours de Vincennes et les limites de Bagnolet, Montreuil et Vincennes, le quartier conserve le cœur de l’ancien village autour de la rue Saint-Blaise et de l’église Saint-Germain-de-Charonne, entourée de son cimetière. Encore rural en 1860, il s’est construit rapidement dans la seconde moitié du XIXe siècle, avant d’être en partie reconstruit dans le secteur Saint-Blaise. Autour de l’église, classée, petites maisons et immeubles bas sont soumis à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France ; ailleurs alternent immeubles de faubourg et ensembles en béton.
Repères à Paris 20e
MairieMairie du 20e arrondissement6, place Gambetta, 75020 Paris
LogementsArrondissement de petites et moyennes surfaces, où le bâti de faubourg côtoie une part importante de logements sociaux et d’immeubles d’après-guerre issus des opérations de rénovation urbaine.
Monuments protégés
Cimetière du Père-Lachaisepartiellement classé et inscrit, depuis 1983
Église Saint-Germain-de-Charonne4 place Saint-Blaise · classée en 1923
Pavillon Carré de Baudouin121 rue de Ménilmontant · inscrit en 1928
Église Notre-Dame-de-la-Croixplace de Ménilmontant · inscrite en 2017
Regards des eaux de Bellevillerue des Cascades et rue de la Mare · classés en 2006
Projets types à Paris 20e
Transformer un ancien atelier de Belleville en logement
Volume ouvert, verrière, mezzanine : un projet qui demande de vérifier la destination du local et l’accord de la copropriété avant de chiffrer les travaux.
Rénover une petite maison dans une villa de Charonne
Isolation, réseaux et réaménagement des niveaux : un chantier de maison où l’accès par la voie privée se prépare avec les voisins.
Rénover entièrement un deux-pièces à Ménilmontant
Plancher vérifié, réseaux refaits, salle d’eau créée : la rénovation type des immeubles de faubourg de l’arrondissement.
Vos démarches pour rénover à Paris 20e
Cochez vos travaux et l’époque de l’immeuble : la liste des démarches s’adapte, en tenant compte des contraintes propres au 20e arrondissement.
7 démarches à prévoir pour votre projet à Paris 20e
À vérifierRaccordement aux colonnes communesLa faisabilité dépend de la distance et de la pente jusqu’à la colonne d’évacuation. Toute intervention sur une colonne commune demande l’accord du syndic ou de l’assemblée générale.
À vérifierCapacité du plancherDans un immeuble ancien à planchers bois, une baignoire, un receveur maçonné ou du carrelage lourd se vérifient au préalable.
ObligatoireMise aux normes NF C 15-100Une installation refaite doit respecter la norme en vigueur. Une attestation de conformité (Consuel) peut être exigée lorsque l’installation est entièrement refaite.
ConseilléCloisons non porteuses : pas d’autorisationAbattre une cloison légère ne demande pas d’autorisation. Faites tout de même confirmer qu’elle n’est pas porteuse et ne contient pas de conduit commun.
ObligatoireRepérage amiante avant travauxPermis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 : le propriétaire qui commande les travaux doit faire réaliser un repérage amiante avant toute démolition ou dépose (obligation en vigueur depuis le 19 juillet 2019).
À vérifierPlomb dans les anciennes peinturesImmeuble antérieur à 1949 : ponçage et décapage se font avec un protocole adapté (confinement, aspiration, nettoyage).
ConseilléPrévenir le syndic avant le démarrageHoraires autorisés, usage de l’ascenseur, protection des parties communes, évacuation des gravats : à caler avec le syndic avant le premier jour de chantier.
Orientation générale, établie à partir de la réglementation en vigueur ; elle ne remplace pas la lecture de votre règlement de copropriété ni l’avis des services d’urbanisme. Nous vérifions chaque point lors de la visite.
Copropriété et autorisations à Paris 20e
Transformer un atelier ou un local d’activité en logement est un changement de destination : il se déclare en mairie et doit être compatible avec le règlement de copropriété.
Dans les villas et voies privées, une copropriété horizontale ou une association syndicale fixe souvent des règles sur les façades, les clôtures et l’usage de la voie.
Toucher un mur porteur, une colonne commune ou une façade suppose l’accord de l’assemblée générale (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) ; le remplacement des fenêtres demande aussi une déclaration préalable en mairie.
Relief et accès : rues en pente, villas étroites, escaliers. La livraison des matériaux et l’évacuation des gravats se planifient en amont.
Anciens ateliers : isolation, ventilation et éclairage naturel doivent être repensés pour un usage d’habitation.
Bâti de faubourg : un diagnostic des planchers, des réseaux et de l’humidité avant devis évite les mauvaises surprises.
Sous-sol : l’arrondissement fait partie de ceux du nord de Paris concernés par d’anciennes carrières de gypse (pierre à plâtre). Une rénovation intérieure classique n’est pas concernée ; pour une reprise de structure ou une forte surcharge, l’Inspection générale des carrières renseigne sur le sous-sol de l’adresse.
Immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 : un repérage amiante avant travaux est obligatoire pour le donneur d’ordre (le propriétaire qui commande les travaux) depuis le 19 juillet 2019. Nous l’intégrons au planning avant toute démolition.
Immeuble antérieur à 1949 : les anciennes peintures peuvent contenir du plomb. Le ponçage et le décapage se font alors avec un protocole adapté (confinement, aspiration, nettoyage).
Déroulé d’une rénovation avec La Plateforme des Travaux
Visite et métréUn chef de projet visite l’appartement, relève les surfaces, identifie le bâti et liste les lots avec vous.
3 devis comparésTrois entreprises de notre réseau chiffrent l’ensemble de votre projet sur le même descriptif, poste par poste.
Comparatif et choixPrix, délais et prestations côte à côte, avec notre recommandation motivée. Vous choisissez, vous signez un seul contrat.
DémarchesDiagnostics (amiante, plomb), dossier pour le syndic et l’assemblée générale, déclaration préalable si nécessaire.
PréparationPlanning, protection des parties communes, information des voisins, organisation de l’évacuation des gravats.
Travaux pilotésLes artisans interviennent dans l’ordre des lots ; un interlocuteur unique coordonne et vous tient informé.
RéceptionVisite de fin de chantier, levée des éventuelles réserves, remise des attestations et garanties.
Budget indicatif à Paris 20e
Type de travaux
Ce qui est compris
Prix indicatif
Rafraîchissement
Peinture, sols, petites reprises, sans toucher aux réseaux
250 à 500 €/m²
Rénovation partielle
Une ou deux pièces refaites (cuisine, salle de bains) et remise à niveau ciblée
500 à 900 €/m²
Rénovation complète
Tout l’appartement : démolition, électricité, plomberie, sols, menuiseries, peinture
900 à 1 400 €/m²
Fourchettes TTC pour Paris, hors mobilier et équipements haut de gamme. Elles sont affinées après la visite gratuite, puis remplacées par les trois devis réels de votre projet. Exemples de budget par surface.
Combien coûte une rénovation d’appartement à Paris 20e ?
À titre indicatif, comptez 250 à 500 €/m² pour un rafraîchissement, 500 à 900 €/m² pour une rénovation partielle et 900 à 1 400 €/m² pour une rénovation complète. Le prix exact dépend de l’état du logement, des finitions et des contraintes de l’immeuble ; il est fixé après la visite, qui est gratuite.
Peut-on transformer un ancien atelier du 20e en appartement ?
Oui, si le règlement de copropriété le permet. C’est un changement de destination à déclarer en mairie, et il faut adapter isolation, ventilation et réseaux à un usage d’habitation.
Les anciennes carrières de gypse du 20e empêchent-elles de rénover ?
Non. Une rénovation intérieure classique n’est pas concernée. Le sujet se pose pour une reprise de structure ou une forte surcharge : l’Inspection générale des carrières renseigne alors sur le sous-sol de l’adresse.
Quelles règles pour rénover une maison dans une villa privée ?
Celles de la copropriété horizontale ou de l’association syndicale qui gère la villa, en plus des règles d’urbanisme. Toute modification de façade ou de clôture se vérifie avant de lancer les travaux.
Peut-on abattre une cloison dans un appartement des années 1970 à Saint-Blaise ?
Une cloison non porteuse, oui. Les murs en béton sont souvent porteurs : toute ouverture exige une étude de structure et un vote de l’assemblée générale.
Qui est responsable du chantier ?
La Plateforme des Travaux. Vous signez avec elle un contrat unique ; elle coordonne les artisans et répond de la bonne exécution des travaux.