Faut-il l’accord de la copropriété pour remplacer ses fenêtres ?

Pourquoi cette réponse

Changer ses fenêtres améliore le confort thermique et acoustique, mais les fenêtres font partie de l’aspect extérieur de l’immeuble. À Paris, la question est double : la copropriété (même si le règlement classe les fenêtres en parties privatives) et la mairie, avec l’Architecte des Bâtiments de France dans les secteurs protégés.

Les fenêtres touchent à l’aspect extérieur de l’immeuble. Les travaux qui l’affectent doivent être autorisés par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25.

Votre cas : tout dépend d’une question

Le nouveau modèle est-il différent de l’existant (matériau, couleur, découpage des carreaux, forme) ?

Majorité absolue (article 25) : comment se compte le vote

Il faut la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, présents, représentés ou absents : les absents pèsent donc en pratique comme des « non ». C’est la majorité prévue pour autoriser un copropriétaire à faire, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Passerelle (article 25-1) : si la résolution n’atteint pas cette majorité mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24.

Côté mairie de Paris : quelle autorisation d’urbanisme ?

Les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment (fenêtres, façade, toiture…) sont soumis à Paris à une déclaration préalable, voire à un permis de construire selon leur importance. En secteur sauvegardé (PSMV) ou aux abords d’un monument historique, l’Architecte des Bâtiments de France est consulté. Ne démarrez pas avant d’avoir l’autorisation.

Si le nouveau modèle est-il différent de l’existant (matériau, couleur, découpage des carreaux, forme) : Une déclaration préalable est nécessaire à Paris pour remplacer des fenêtres par un modèle différent (modification de l’aspect extérieur). En secteur sauvegardé ou aux abords d’un monument historique, l’Architecte des Bâtiments de France est consulté. Ne commandez pas les menuiseries avant d’avoir les deux accords.

Dans le cas contraire : Le remplacement à l’identique n’est en principe pas soumis à autorisation d’urbanisme, puisqu’il ne modifie pas l’aspect extérieur. Au moindre changement d’aspect, une déclaration préalable redevient nécessaire. En secteur sauvegardé (Marais, partie est du 7e), où le remplacement de fenêtres fait partie des demandes courantes, vérifiez auprès du service urbanisme avant de commander.

Pour savoir si votre immeuble est en secteur sauvegardé ou aux abords d’un monument historique, lancez le diagnostic gratuit de votre immeuble à partir de votre adresse.

Les points techniques à connaître

• « À l’identique » s’entend vu de l’extérieur : même matériau, même couleur, même découpage des carreaux, mêmes profils. Un passage du bois au PVC ou à l’aluminium n’est pas un remplacement à l’identique.
• Les petits-bois collés ou intégrés, l’épaisseur des montants et la teinte sont les points sur lesquels l’ABF est le plus attentif.
• Les fenêtres à double vitrage étanches changent le renouvellement d’air : vérifiez la ventilation du logement (entrées d’air).
• Certains règlements de copropriété imposent un modèle ou une teinte : relisez-le avant de demander des devis.

Les pièces à joindre à votre demande

1. Fiche technique et visuel des nouvelles menuiseries (matériau, couleur, profil, découpage)
2. Photos de la façade et des fenêtres existantes
3. Extrait du règlement de copropriété sur les fenêtres
4. Devis de l’entreprise et attestations d’assurance

Le projet de résolution type

À compléter entre crochets et à joindre à votre demande d’inscription à l’ordre du jour. L’outil ci-dessous remplit votre nom et votre numéro de lot et rédige la lettre au syndic.

Si le nouveau modèle est-il différent de l’existant (matériau, couleur, découpage des carreaux, forme) :

Les erreurs qui coûtent cher

• Commander les menuiseries avant d’avoir le vote et la déclaration préalable : délais de fabrication perdus, voire fenêtres inutilisables.
• Considérer que « privatif dans le règlement » dispense du vote : l’aspect extérieur reste soumis à l’assemblée.
• Oublier la déclaration préalable pour un modèle différent : la Ville peut exiger la remise en conformité.

La procédure, étape par étape

1. Vérifier le règlement et parler au syndic. Lisez le règlement de copropriété : il définit vos parties privatives et peut prévoir des règles particulières (clause d’harmonie de façade, sous-couche acoustique, horaires). Ni le syndic ni le conseil syndical ne peuvent autoriser seuls des travaux sur les parties communes : seule l’assemblée générale le peut, avant le début du chantier.
2. Demander l’inscription à l’ordre du jour. Envoyez votre demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre recommandée électronique. Vous pouvez le faire à tout moment : la question est inscrite à la prochaine assemblée, ou à la suivante si elle arrive trop tard. Joignez un projet de résolution et un dossier précisant l’implantation et la consistance des travaux (plans, descriptif, étude de structure si besoin) : ces pièces sont envoyées aux copropriétaires avec la convocation, qui doit leur parvenir au moins 21 jours avant la réunion, sauf délai plus long prévu par le règlement.
3. Si vous ne pouvez pas attendre : une assemblée à vos frais. L’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 permet à un copropriétaire de demander au syndic de convoquer une assemblée générale pour des questions qui ne concernent que ses droits ou obligations, comme l’autorisation de ses propres travaux. Vous prenez alors en charge l’intégralité des frais de cette assemblée, honoraires du syndic compris : le syndic vous en indique le montant prévisionnel, et l’assemblée se tient dans les 45 jours suivant leur paiement.
4. Après le vote : le procès-verbal et le délai de deux mois. Une décision d’assemblée ne peut être contestée que par les copropriétaires opposants ou défaillants, devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, avec un avocat, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Une autorisation qui vous est accordée peut donc encore être contestée pendant ce délai : il peut être prudent d’attendre son expiration avant de lancer des travaux importants. Passé ce délai, la décision devient définitive.
5. En cas de refus. Si l’assemblée refuse, vous pouvez, si vous avez voté pour, demander l’annulation de la décision au tribunal judiciaire dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, avec un avocat, en invoquant par exemple une irrégularité ou un abus de majorité. Pour des travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble, l’article 30 de la loi de 1965 permet aussi de demander au tribunal judiciaire l’autorisation de les réaliser, aux conditions qu’il fixe. Ces démarches sont techniques : faites-vous conseiller par un avocat ou l’ADIL de Paris, qui informe gratuitement.
6. Avant et pendant le chantier : assurances et suivi. Respectez à la lettre les conditions de la résolution votée. Remettez au syndic les attestations d’assurance des entreprises (responsabilité civile et décennale), prévenez-le des dates de chantier, et faites constater l’état des parties communes avant et après. Des travaux réalisés sans autorisation sont irréguliers : la copropriété peut en exiger l’arrêt et la remise en état, au besoin en justice.

Votre calendrier à partir de la date de l’assemblée

Indiquez la date de la prochaine assemblée générale : les dates clés se calculent automatiquement.

Pendant et après le chantier

• Prévenez le syndic et les voisins des dates de pose, surtout si un échafaudage ou une nacelle est nécessaire côté cour.
• Gardez la facture et la fiche technique : utiles pour le DPE et la revente.

Nous montons le dossier pour l’assemblée

Plans, étude de structure si nécessaire, descriptif, projet de résolution et attestations d’assurance : nous préparons le dossier technique que le syndic joint à la convocation, puis nous pilotons le chantier dans le respect des conditions votées. La visite, le métré et le comparatif des trois devis sont gratuits. Voir le dossier technique pour l’AG.

Pour aller plus loin

• Remplacer les fenêtres d’un appartement à Paris : copropriété, déclaration préalable et ABF
• Secteurs sauvegardés et architecte des Bâtiments de France : rénover un appartement protégé à Paris
• Isolation thermique et rénovation énergétique d’un appartement à Paris
• Autorisation de travaux dans un appartement à Paris : copropriété, déclaration préalable ou permis ?

Les autres travaux en copropriété

• Peinture, sols, cuisine, salle de bains
• Cloison non porteuse
• Mur porteur
• Trémie, duplex
• Colonne, chute commune
• Déplacer salle de bains ou WC
• WC broyeur
• Climatisation
• Électricité, tableau
• Annexer une partie commune
• Parquet ou carrelage
• Conduit de cheminée

Sources

• Service-public.gouv.fr — Copropriété : travaux et aménagements dans l’appartement du propriétaire occupant
• Service-public.gouv.fr — Peut-on contester une décision prise en assemblée générale des copropriétaires ?
• Service-public.gouv.fr — Quelle autorisation d’urbanisme pour changer ses fenêtres, ses volets ou sa porte ?
• ANIL — Quelles sont les règles de majorité en cas de travaux dans une copropriété ?
• INC — Copropriété : les majorités de vote lors d’une assemblée générale
• INC — Copropriété : comment demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour d’une assemblée générale ?
• Ville de Paris — Ce qu’il faut savoir pour installer un WC broyeur dans votre logement
• Ville de Paris — Volets, stores, climatiseurs : les règles à respecter avant toute installation
• Ville de Paris — Les permis de construire, les déclarations préalables
• Ville de Paris — Les sites patrimoniaux remarquables et leurs PSMV
• Sénat — Question écrite sur les colonnes montantes d’électricité (2022) et réponse du ministre
• ARC (Association des responsables de copropriété) — Les modalités juridiques de travaux privatifs affectant les parties communes

Information générale, à jour au 29 octobre 2026. Le règlement de copropriété de votre immeuble peut prévoir des règles particulières ; seul un professionnel du droit peut se prononcer sur un cas précis.