Faut-il un vote de la copropriété pour percer un plancher et créer un duplex ?

Pourquoi cette réponse

Réunir deux appartements superposés, ou un appartement et une chambre de service au-dessus, suppose de percer le plancher pour l’escalier. Le plancher relève du gros œuvre, en principe partie commune : l’assemblée générale doit l’autoriser, et la réunion des lots se traite aussi juridiquement.

Le plancher entre deux niveaux fait partie du gros œuvre, donc des parties communes : le percer suppose l’autorisation de l’assemblée générale. Si le projet revient à s’approprier une partie commune, une double majorité (article 26) peut être exigée : faites confirmer la majorité par le syndic.

Majorité absolue (article 25) : comment se compte le vote

Il faut la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, présents, représentés ou absents : les absents pèsent donc en pratique comme des « non ». C’est la majorité prévue pour autoriser un copropriétaire à faire, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Passerelle (article 25-1) : si la résolution n’atteint pas cette majorité mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24.

Côté mairie de Paris : quelle autorisation d’urbanisme ?

En principe pas d’autorisation d’urbanisme pour une trémie intérieure entre deux lots. Une autorisation reste nécessaire en secteur sauvegardé (Marais, 7e) et si le projet s’accompagne d’un changement de destination ou d’une création de surface. La réunion de deux lots peut aussi nécessiter une modification de l’état descriptif de division (à voir avec le syndic et un notaire).

Pour savoir si votre immeuble est en secteur sauvegardé ou aux abords d’un monument historique, lancez le diagnostic gratuit de votre immeuble à partir de votre adresse.

Les points techniques à connaître

• La trémie est encadrée par un chevêtre qui reprend les solives coupées : son dimensionnement figure dans l’étude de structure.
• Dans l’ancien, les planchers bois ou fer et plâtre exigent une reconnaissance préalable (sondages) avant de fixer l’emplacement de l’escalier.
• Le traitement acoustique et coupe-feu autour de la trémie et de l’escalier mérite d’être décrit dans le dossier.

Les pièces à joindre à votre demande

1. Étude de structure (trémie, chevêtre, renforts) par un bureau d’études
2. Plans des deux niveaux avant / après
3. Descriptif de l’escalier et du mode opératoire
4. Justificatif que vous êtes propriétaire des deux lots concernés
5. Attestations d’assurance des entreprises (dont responsabilité décennale)

Le projet de résolution type

À compléter entre crochets et à joindre à votre demande d’inscription à l’ordre du jour. L’outil ci-dessous remplit votre nom et votre numéro de lot et rédige la lettre au syndic.

Les erreurs qui coûtent cher

• Oublier la modification de l’état descriptif de division quand deux lots sont réunis : à voir avec le syndic et un notaire.
• Négliger les combles ou chambres de service qui ne sont pas des lots privatifs : les intégrer revient à annexer une partie commune.
• Sous-estimer le délai : vote, délai de contestation, puis éventuelles formalités notariées.

La procédure, étape par étape

1. Vérifier le règlement et parler au syndic. Lisez le règlement de copropriété : il définit vos parties privatives et peut prévoir des règles particulières (clause d’harmonie de façade, sous-couche acoustique, horaires). Ni le syndic ni le conseil syndical ne peuvent autoriser seuls des travaux sur les parties communes : seule l’assemblée générale le peut, avant le début du chantier.
2. Demander l’inscription à l’ordre du jour. Envoyez votre demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre recommandée électronique. Vous pouvez le faire à tout moment : la question est inscrite à la prochaine assemblée, ou à la suivante si elle arrive trop tard. Joignez un projet de résolution et un dossier précisant l’implantation et la consistance des travaux (plans, descriptif, étude de structure si besoin) : ces pièces sont envoyées aux copropriétaires avec la convocation, qui doit leur parvenir au moins 21 jours avant la réunion, sauf délai plus long prévu par le règlement.
3. Si vous ne pouvez pas attendre : une assemblée à vos frais. L’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 permet à un copropriétaire de demander au syndic de convoquer une assemblée générale pour des questions qui ne concernent que ses droits ou obligations, comme l’autorisation de ses propres travaux. Vous prenez alors en charge l’intégralité des frais de cette assemblée, honoraires du syndic compris : le syndic vous en indique le montant prévisionnel, et l’assemblée se tient dans les 45 jours suivant leur paiement.
4. Après le vote : le procès-verbal et le délai de deux mois. Une décision d’assemblée ne peut être contestée que par les copropriétaires opposants ou défaillants, devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, avec un avocat, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Une autorisation qui vous est accordée peut donc encore être contestée pendant ce délai : il peut être prudent d’attendre son expiration avant de lancer des travaux importants. Passé ce délai, la décision devient définitive.
5. En cas de refus. Si l’assemblée refuse, vous pouvez, si vous avez voté pour, demander l’annulation de la décision au tribunal judiciaire dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, avec un avocat, en invoquant par exemple une irrégularité ou un abus de majorité. Pour des travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble, l’article 30 de la loi de 1965 permet aussi de demander au tribunal judiciaire l’autorisation de les réaliser, aux conditions qu’il fixe. Ces démarches sont techniques : faites-vous conseiller par un avocat ou l’ADIL de Paris, qui informe gratuitement.
6. Avant et pendant le chantier : assurances et suivi. Respectez à la lettre les conditions de la résolution votée. Remettez au syndic les attestations d’assurance des entreprises (responsabilité civile et décennale), prévenez-le des dates de chantier, et faites constater l’état des parties communes avant et après. Des travaux réalisés sans autorisation sont irréguliers : la copropriété peut en exiger l’arrêt et la remise en état, au besoin en justice.

Votre calendrier à partir de la date de l’assemblée

Indiquez la date de la prochaine assemblée générale : les dates clés se calculent automatiquement.

Pendant et après le chantier

• Les deux lots doivent vous appartenir : joignez le justificatif au dossier.
• Faites suivre la création de la trémie par l’ingénieur qui a fait l’étude.

Nous montons le dossier pour l’assemblée

Plans, étude de structure si nécessaire, descriptif, projet de résolution et attestations d’assurance : nous préparons le dossier technique que le syndic joint à la convocation, puis nous pilotons le chantier dans le respect des conditions votées. La visite, le métré et le comparatif des trois devis sont gratuits. Voir le dossier technique pour l’AG.

Pour aller plus loin

• Rénover ou créer un duplex à Paris : trémie, escalier, réunion de lots, acoustique
• Rénover ou réunir des chambres de service à Paris : surface, copropriété, raccordements
• Rénover un appartement au dernier étage à Paris : isolation sous toiture, chaleur d’été, accès

Les autres travaux en copropriété

• Peinture, sols, cuisine, salle de bains
• Cloison non porteuse
• Mur porteur
• Fenêtres
• Colonne, chute commune
• Déplacer salle de bains ou WC
• WC broyeur
• Climatisation
• Électricité, tableau
• Annexer une partie commune
• Parquet ou carrelage
• Conduit de cheminée

Sources

• Service-public.gouv.fr — Copropriété : travaux et aménagements dans l’appartement du propriétaire occupant
• Service-public.gouv.fr — Peut-on contester une décision prise en assemblée générale des copropriétaires ?
• Service-public.gouv.fr — Quelle autorisation d’urbanisme pour changer ses fenêtres, ses volets ou sa porte ?
• ANIL — Quelles sont les règles de majorité en cas de travaux dans une copropriété ?
• INC — Copropriété : les majorités de vote lors d’une assemblée générale
• INC — Copropriété : comment demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour d’une assemblée générale ?
• Ville de Paris — Ce qu’il faut savoir pour installer un WC broyeur dans votre logement
• Ville de Paris — Volets, stores, climatiseurs : les règles à respecter avant toute installation
• Ville de Paris — Les permis de construire, les déclarations préalables
• Ville de Paris — Les sites patrimoniaux remarquables et leurs PSMV
• Sénat — Question écrite sur les colonnes montantes d’électricité (2022) et réponse du ministre
• ARC (Association des responsables de copropriété) — Les modalités juridiques de travaux privatifs affectant les parties communes

Information générale, à jour au 29 octobre 2026. Le règlement de copropriété de votre immeuble peut prévoir des règles particulières ; seul un professionnel du droit peut se prononcer sur un cas précis.