Quelle majorité pour annexer une partie commune (couloir, combles, palier) ?

Pourquoi cette réponse

Intégrer à son appartement un bout de couloir, des combles ou un palier est fréquent dans les derniers étages parisiens. Ce n’est pas une simple autorisation de travaux : c’est l’achat d’une partie commune au syndicat des copropriétaires, voté en assemblée puis signé chez le notaire.

Annexer un couloir, des combles ou un palier revient à acheter une partie commune au syndicat des copropriétaires : c’est un acte de disposition voté à la double majorité de l’article 26, puis signé chez le notaire. L’annexer sans vote ni acte expose à une remise en état.

Votre cas : tout dépend d’une question

Cette partie commune est-elle indispensable au fonctionnement de l’immeuble (seul accès à d’autres lots, palier qui dessert des voisins, local technique) ?

Double majorité (article 26) : comment se compte le vote

Il faut la majorité des copropriétaires en nombre, représentant au moins les deux tiers des voix de l’immeuble. Elle s’applique notamment aux actes de disposition sur les parties communes (vente d’une partie commune à un copropriétaire, appropriation). Passerelle (article 26-1) : si la résolution est rejetée mais approuvée par la moitié des membres du syndicat présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix, un second vote a lieu immédiatement à la majorité de l’article 25.

Unanimité : Tous les copropriétaires de l’immeuble, y compris les absents, doivent donner leur accord. Elle est exigée notamment pour céder une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, ou pour des travaux qui portent atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

Côté mairie de Paris : quelle autorisation d’urbanisme ?

Si l’annexion crée de la surface de plancher (combles aménagés, par exemple), une autorisation d’urbanisme est requise au-delà de 5 m² : à Paris (zone urbaine du PLU), une déclaration préalable jusqu’à 40 m², un permis de construire au-delà, et dès 20 m² si la surface totale de la construction dépasse alors 150 m² (cas fréquent pour un immeuble). Faites confirmer par le service urbanisme. Toute modification de toiture ou de façade (fenêtre de toit, lucarne) relève aussi d’une autorisation d’urbanisme.

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Les points techniques à connaître

• Un géomètre délimite et mesure la partie commune ; l’état descriptif de division et le règlement de copropriété sont modifiés.
• Le prix est fixé par l’assemblée : un avis de valeur aide à faire accepter la proposition.
• Si l’annexion crée de la surface de plancher (combles aménagés), une déclaration préalable ou un permis peut être exigé selon la surface.

Les pièces à joindre à votre demande

1. Plan de géomètre de la partie commune visée (surface, limites)
2. Proposition de prix et, si possible, avis de valeur
3. Projet de modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété (géomètre, notaire)
4. Descriptif des travaux d’aménagement envisagés

Le projet de résolution type

À compléter entre crochets et à joindre à votre demande d’inscription à l’ordre du jour. L’outil ci-dessous remplit votre nom et votre numéro de lot et rédige la lettre au syndic.

Si cette partie commune est-elle indispensable au fonctionnement de l’immeuble (seul accès à d’autres lots, palier qui dessert des voisins, local technique) :

Les erreurs qui coûtent cher

• Fermer un bout de couloir « en attendant » le vote : c’est une appropriation irrégulière, avec remise en état exigible.
• Confondre le droit de jouissance exclusive d’une partie commune avec la propriété : ce n’est pas la même chose ni le même acte.
• Oublier les frais de géomètre et de notaire dans le budget.

La procédure, étape par étape

1. Vérifier le règlement et parler au syndic. Lisez le règlement de copropriété : il définit vos parties privatives et peut prévoir des règles particulières (clause d’harmonie de façade, sous-couche acoustique, horaires). Ni le syndic ni le conseil syndical ne peuvent autoriser seuls des travaux sur les parties communes : seule l’assemblée générale le peut, avant le début du chantier.
2. Demander l’inscription à l’ordre du jour. Envoyez votre demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre recommandée électronique. Vous pouvez le faire à tout moment : la question est inscrite à la prochaine assemblée, ou à la suivante si elle arrive trop tard. Joignez un projet de résolution et un dossier précisant l’implantation et la consistance des travaux (plans, descriptif, étude de structure si besoin) : ces pièces sont envoyées aux copropriétaires avec la convocation, qui doit leur parvenir au moins 21 jours avant la réunion, sauf délai plus long prévu par le règlement.
3. Si vous ne pouvez pas attendre : une assemblée à vos frais. L’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 permet à un copropriétaire de demander au syndic de convoquer une assemblée générale pour des questions qui ne concernent que ses droits ou obligations, comme l’autorisation de ses propres travaux. Vous prenez alors en charge l’intégralité des frais de cette assemblée, honoraires du syndic compris : le syndic vous en indique le montant prévisionnel, et l’assemblée se tient dans les 45 jours suivant leur paiement.
4. Après le vote : le procès-verbal et le délai de deux mois. Une décision d’assemblée ne peut être contestée que par les copropriétaires opposants ou défaillants, devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, avec un avocat, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Une autorisation qui vous est accordée peut donc encore être contestée pendant ce délai : il peut être prudent d’attendre son expiration avant de lancer des travaux importants. Passé ce délai, la décision devient définitive.
5. En cas de refus. Si l’assemblée refuse, vous pouvez, si vous avez voté pour, demander l’annulation de la décision au tribunal judiciaire dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, avec un avocat, en invoquant par exemple une irrégularité ou un abus de majorité. Pour des travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble, l’article 30 de la loi de 1965 permet aussi de demander au tribunal judiciaire l’autorisation de les réaliser, aux conditions qu’il fixe. Ces démarches sont techniques : faites-vous conseiller par un avocat ou l’ADIL de Paris, qui informe gratuitement.
6. Avant et pendant le chantier : assurances et suivi. Respectez à la lettre les conditions de la résolution votée. Remettez au syndic les attestations d’assurance des entreprises (responsabilité civile et décennale), prévenez-le des dates de chantier, et faites constater l’état des parties communes avant et après. Des travaux réalisés sans autorisation sont irréguliers : la copropriété peut en exiger l’arrêt et la remise en état, au besoin en justice.

Votre calendrier à partir de la date de l’assemblée

Indiquez la date de la prochaine assemblée générale : les dates clés se calculent automatiquement.

Pendant et après le chantier

• Ne démarrez les travaux qu’après la signature de l’acte, ou selon ce que prévoit la résolution.
• Les combles annexés et aménagés modifient souvent la toiture : autorisation d’urbanisme à prévoir.

Nous montons le dossier pour l’assemblée

Plans, étude de structure si nécessaire, descriptif, projet de résolution et attestations d’assurance : nous préparons le dossier technique que le syndic joint à la convocation, puis nous pilotons le chantier dans le respect des conditions votées. La visite, le métré et le comparatif des trois devis sont gratuits. Voir le dossier technique pour l’AG.

Pour aller plus loin

• Rénover un appartement au dernier étage à Paris : isolation sous toiture, chaleur d’été, accès
• Rénover ou réunir des chambres de service à Paris : surface, copropriété, raccordements
• Travaux de rénovation en copropriété à Paris : autorisations, syndic, déclaration préalable

Les autres travaux en copropriété

• Peinture, sols, cuisine, salle de bains
• Cloison non porteuse
• Mur porteur
• Trémie, duplex
• Fenêtres
• Colonne, chute commune
• Déplacer salle de bains ou WC
• WC broyeur
• Climatisation
• Électricité, tableau
• Parquet ou carrelage
• Conduit de cheminée

Sources

• Service-public.gouv.fr — Copropriété : travaux et aménagements dans l’appartement du propriétaire occupant
• Service-public.gouv.fr — Peut-on contester une décision prise en assemblée générale des copropriétaires ?
• Service-public.gouv.fr — Quelle autorisation d’urbanisme pour changer ses fenêtres, ses volets ou sa porte ?
• ANIL — Quelles sont les règles de majorité en cas de travaux dans une copropriété ?
• INC — Copropriété : les majorités de vote lors d’une assemblée générale
• INC — Copropriété : comment demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour d’une assemblée générale ?
• Ville de Paris — Ce qu’il faut savoir pour installer un WC broyeur dans votre logement
• Ville de Paris — Volets, stores, climatiseurs : les règles à respecter avant toute installation
• Ville de Paris — Les permis de construire, les déclarations préalables
• Ville de Paris — Les sites patrimoniaux remarquables et leurs PSMV
• Sénat — Question écrite sur les colonnes montantes d’électricité (2022) et réponse du ministre
• ARC (Association des responsables de copropriété) — Les modalités juridiques de travaux privatifs affectant les parties communes

Information générale, à jour au 29 octobre 2026. Le règlement de copropriété de votre immeuble peut prévoir des règles particulières ; seul un professionnel du droit peut se prononcer sur un cas précis.